Lors du Congrès HLM, 1001 Vies Habitat intervenait aux côtés de Soliha Yvelines Essonnes pour présenter un de nos défis majeurs : la réhabilitation du patrimoine emblématique des Briques Rouges en Île-de-France. Ces programmes d'envergure illustrent la complexité des interventions en copropriété, où chaque projet doit être présenté et soumis au vote des copropriétaires, dans un contexte technique particulièrement exigeant. 

Les Briques Rouges : un patrimoine emblématique à préserver 

Un héritage des Trente Glorieuses 

Construit depuis le début du 20è siècle, puis fortement développé entre les années 1960 et le milieu des années 1970, le modèle des Briques Rouges incarne une page importante de l'histoire du logement social en Île-de-France. Édifiées par des offices municipaux ou des coopératives de logements sociaux, ces résidences répondaient à un besoin urgent : loger les familles travaillant dans l'industrie pendant la période de forte croissance économique. 

Un parc d'envergure en Île-de-France 

Aujourd'hui, 1001 Vies Habitat est copropriétaire de plusieurs résidences sur ce patrimoine, réparties dans huit communes franciliennes : Épône, Meulan, Villiers-le-Bel, Sevran, Aubergenville, Yerres, Verneuil-sur-Seine et Arnouville. Au total, plus de 3.900 logements 1001 Vies Habitat sont concernés par le programme de réhabilitation piloté par les syndics internes ou externes.  

Un programme ambitieux sur 10 ans 

La réhabilitation de l'ensemble de ce parc s'inscrit dans une démarche de long terme, avec des travaux prévus entre 2025 et 2034. La particularité de ces opérations réside dans leur gouvernance : contrairement aux projets menés sur le patrimoine en gestion directe, les travaux doivent être votés par chaque copropriété et sont pilotés par les syndics, ajoutant une dimension de concertation et de coordination essentielle à la réussite des projets. 

Des travaux techniques spécifiques 

L'architecture particulière des Briques Rouges impose une approche technique sur mesure. L'absence de murs porteurs au niveau des façades empêche la pose d'une isolation thermique par l'extérieur (ITE) classique. Les panneaux isolants viennent se fixer sur les allèges et poteaux, tandis que les pignons, constitués de murs porteurs, permettent une intervention différente. 

Selon les résidences et les attentes des copropriétés, des communes et des Architectes des Bâtiments de France (ABF), les projets varient : maintien d'un rappel de brique dans certaines résidences, pose de nouvelles briques dans d'autres, ou retrait complet des briques au niveau des pignons. Cette diversité d'approches témoigne de la volonté d'adapter chaque projet aux spécificités locales et aux souhaits des habitants. 

Focus sur la résidence Garennes l'Étang à Verneuil-sur-Seine 

À l'occasion du Congrès HLM, 1001 Vies Habitat a été invité par Soliha pour présenter la rénovation de la résidence Garennes l'Étang, une opération qui illustre parfaitement les enjeux et les solutions déployées sur le patrimoine des Briques Rouges. 

Le projet en quelques chiffres  

La résidence représente un projet d'envergure avec 793 logements répartis dans 16 bâtiments et 2 foyers, dont 395 logements appartiennent à 1001 Vies Habitat. Construits en 1960, ces bâtiments affichaient une étiquette énergétique moyenne de classe E avant travaux. Le chantier s'étend sur 36 mois. 

 Les enjeux de la rénovation  

•  Requalification technique :  les travaux visent avant tout à améliorer la performance thermique des bâtiments, à optimiser la qualité de l'air intérieur et à garantir la sécurité du patrimoine pour les décennies à venir. 
•  Engagement environnemental :  l'amélioration de l'étiquette énergétique et la réduction des besoins de chauffage permettant une baisse des émissions carbone, constituent des objectifs prioritaires de cette réhabilitation.

• Amélioration concrète du cadre de vie : au-delà des aspects techniques, le projet vise à améliorer le confort quotidien des habitants, à moderniser l'esthétique des bâtiments et à permettre une meilleure maîtrise des charges pour les copropriétaires. 

Une démarche de co-construction entre 1001 Vies Habitat et les copropriétaires  

La réussite du projet repose sur une stratégie partagée entre 1001 Vies Habitat et les copropriétaires. Plusieurs scénarios ont été présentés lors de phases de concertation, permettant un accompagnement personnalisé des habitants tout au long du processus. 

Pour limiter la fragilisation financière de la copropriété face aux coûts importants des travaux, une ingénierie financière complexe a été déployée. Elle articule les financements publics et privés, mobilise l'ensemble des aides disponibles et intègre l'engagement spécifique du bailleur qui joue un rôle d'amortisseur grâce au reversement des appels de fonds. Cette approche globale garantit les meilleures solutions possibles pour les copropriétaires. 

Un projet multi-partenarial 

Ce projet requière une coordination étroite entre syndics, copropriétaires, communes et architectes des Bâtiments de France (ABF). Il nécessite également la coordination entre 1001 Vies Habitat et de nombreux acteurs dont l'ANAH, la Région Île-de-France, la Ville de Verneuil-sur-Seine, et la Caisse d'Épargne Île-de-France (CEIDF). 

Une étude pré-opérationnelle a été menée avec Soliha Yvelines Essonne, Citallios et Senova. Un accompagnement social des copropriétaires en situation de fragilité est également déployé dans le cadre de l'OPAH Copropriété dégradée. 

La réhabilitation des Briques Rouges illustre l'ampleur des défis auxquels font face les bailleurs sociaux dans la rénovation de copropriétés dégradées. Ces opérations exigent une coordination complexe entre de multiples acteurs, une ingénierie financière élaborée et une concertation permanente avec les copropriétaires. 

Pour 1001 Vies Habitat, cet engagement se traduit par des investissements massifs : en 2025, plus de 45% du budget rénovation thermique est consacré à notre patrimoine situé dans des copropriétés.